S.S.S.

Genel olarak insanların yaşadığı toplu alanlarda toplu konut, plaza, iş merkezi ve buna benzer yerlerde bulunan sistemlere apartman yönetimi ya da site yönetimi adı verilmektedir. Genellikle bahçe düzenlemeleri çevre düzenlemesi bakım hizmet temizlik ve bunun gibi alanlara site yönetimleri bakmaktadır.

Apartman veya site yönetim planı, birçok konuyu kapsayan bir belgedir. Yönetim planında yer alan başlıklar şunları içerebilir:
• Ortak alanların kullanımı ve kuralları
• Bina bakım ve onarım işleri
• Aidatların toplanması ve kullanımı
• Sorunların çözümü ve uyuşmazlık durumunda başvurulacak kurumlar
• Yönetim kurulu seçimleri ve görev süreleri
• Yönetim kurulu görevleri ve sorumlulukları
• Apartman veya siteye ait araç park yeri kullanımı
• Yangın önleme ve güvenlik kuralları
• Daire sahiplerinin borçlanma işlemleri
• Depozito veya teminat işlemleri
• Apartman veya site içinde yapılacak tadilat ve inşaat işleri
• Kiracıların davranış kuralları ve sorumlulukları
• Site veya apartmanın yönetimine dair genel hükümler
• Yönetim planının değiştirilmesi ve revizyonu ile ilgili prosedürler

Apartman, kat malikleri kurulu tarafından kendi aralarında bir sözleşme niteliğinde olan yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.

Apartman yöneticisi, kat maliklerinden aldığı yetkiyle; bina sorunlarına çözüm üretme, binaya dair temel konularda karar verme, giderlerin takibini yapma ve bunları belgelendirme gibi görevleri olan kişileri ifade eder.

Görevleri;
• Apartman yöneticileri, ilgili gayrimenkulün temiz olmasından sorumludur.
• Faturaların zamanında yatırılmasına dair takibi sağlamalıdır.
• Aidatları mutlak suretle düzenli olarak toplamalıdır.
• Gayrimenkul yapının tamamen yapısına uygun şekilde kullanılmasına öncülük etmelidir. Apartmanın iç ve dış yapısını korumak adına gerekli bakım/onarım işlemlerini üstlenmelidir.
• Gayrimenkulün sigorta işlemlerini senelik olarak takip etmelidir.
• Kat malikleri tarafından oluşturulan kararları uygulamalıdır.
• Asansör/kalorifer bakım ve onarımı, genel temizlik gibi konularda bir planlama oluşturmak. Oluşan borçları, kat maliklerinden toplanan paralar neticesinde ödemek.
• Bağımsız bölümlere dair kiraların toplanmasını sağlamak.
• Borç yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı icra takibi yaptırmak ya da dava açmak.
• Toplanan nakdi miktarları ya da avansları bir bankada apartman yöneticisi unvanıyla yatırmak.
• Kat maliklerini, apartmanı ilgilendiren özel konularda bilgilendirmek ya da çeşitli kararlar almak adına toplantılar düzenlemek. Toplantıyı yönetmek ve elde edilen sonuçları bildirmek, belli bir takvim planlaması içinde uygulamak.
Kat malikleri tarafından seçilen apartman yöneticileri, Kat Malikleri Kurulu’nun hükmü neticesinde apartmanı yönetir. Yönetici, kurul tüzüğüne aykırı bir şekilde kararlar almaya başlarsa ve kurulun uyarılarına rağmen bu tavrını sürdürüyorsa, kat maliklerinin onayı neticesinden görevinden men edilebilmektedir.

Aidat tutarı her yılsonunda yapılan kat malikleri olağan toplantısında değerlendirilir. Sürekli ihtiyaçlar veya apartman bakımı, iyileştirme gibi konularda alınan kararlara göre belirlenir. Aidat miktarı, tahmini aylık giderin daire sayısına bölünmesi ile belirlenir.
Kat mülkiyeti kanununa göre aidatlar;
Aylık hesaplama ile ya da yıllık hesaplama ile bulunan giderler bağımsız bölümlerin m2’sine göre dağıtılır. Bu şekilde ödenecek aidat bulunmuş olur. Her bir dairenin m2’si 14,40 TL/m2 ile çarpılarak önce yıllık aidat bulunur, bu tutarın 12’ye bölünmesi ile de aylık aidat hesaplanmış olur.

KMK’nın 29. maddesi kat maliklerinin ve toplu yapı maliklerinin olağan toplantı usullerini düzenlemektedir. Buna göre kat malikleri kurulu, 29/1’e göre yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterildiği zaman diliminde, eğer yönetim planında bir zaman dilimi belirtilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Böylece kurulların, yönetim planıyla diledikleri bir tarihte toplantı yapabilecekleri, aksi takdirde ocak ayında toplanmanın yapılması gerektiği anlaşılmaktadır. Toplu yapılarda ise buna dair bir düzenleme olmaması halinde her ikinci takvim yılının ocak ayında yapılması gerekecektir.
KMK m. 29/II. fıkrası ise olağanüstü toplantı usulünü düzenlemiştir ve buna göre, önemli bir sebebin varlığı halinde, blok yöneticisinin veya denetçisinin yâda bloktaki kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten on beş gün önce o bloktaki tüm kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla toplantı sebebi de bildirilmek koşuluyla blok kat malikleri her zaman toplanabilir. Olağanüstü toplantı usulünde, yazılılık esas alınmıştır. Görüldüğü üzere, olağan toplantı usulünde çağrı şekli hakkında kanunda bir açıklık yoktur ancak yönetim planında bu hususta bir düzenleme getirilebilir.

Kararlar;
KMK 32. maddesine göre öncelikle bu talebini yetkili kat malikleri kuruluna iletmelidir. Kurul kararı, toplu yapı kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından verilecek karar olup, kurulun talebi reddettiği takdirde kurulun kararına karşı yargı yoluna başvurulabilir.

Kat maliklerinin hakları ve yükümlülükleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda ve mevzuatın diğer kısımlarında dağınık olarak mevcuttur. Bu hak ve yükümlülükleri genel olarak şu şekilde saymamız mümkündür:
Öncelikle her bir kat maliki mülkiyet hakkı dolayısıyla mülkiyetin sağladığı bütün hak ve yetkilere sahiptir.
Kat malikleri ana taşınmazın ortak yerlerinde (asansör, merdiven, çardak, park alanı vb.) arsa payları oranında paylı maliktirler. Bütün bu ortak alanlarından yararlanma hakkına sahiptirler. Aksine sözleşme yoksa bu yararlanma arsa payları oranındadır.
Kat malikleri yukarıda genel olarak bahsettiğimiz toplantıları yöneticiden talep etme hakkına sahiptir. Arsa payları oranında bu toplantılarda oy hakkına sahiptirler. Ayrıca her biri sulh hakiminden belirli müdahalelerin yapılmasını istemeye yetkilidir.
Kat malikleri bina içerisinde kendilerine ait yerleri yahut ortak yerleri kullanırken birbirlerini rahatsız etmeyecek şekilde hareket etme ve komşuluk kurallarına uygun hareket etmek durumundadır.
Kat malikleri anataşınmazın bakımını ve mimari durumunu korumakla yükümlüdür. Ayrıca kat malikleri bütün maliklerin ⅘’inin yazılı rızasını almadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım veya tesis yapamaz. Ancak ilgili onarım bina için büyük önem taşıyorsa ve söz konusu bozukluk anataşınmaza zarar veriyorsa diğer maliklerin rızası aranmaz.
Kat malikleri kendi bölümünde istediği işlemi yapabilir ancak yapacağı işlem anataşınmaza zarar verebilecek nitelikteyse bunu kendi başına yapamaz.
Her kat maliki anataşınmaza kusuru ile verdiği zararlardan sorumlu olur.
Kat maliklerinden her birisi kapıcı ve diğer apartman görevlilerinin giderlerine eşit olarak katlanmak durumundadır. Anataşınmazın sigorta primi ödemeleri, ortak yerlerin bakım ve onarım masrafları, varsa yöneticiye ödenen aylık, ortak tesislerin giderleri vb. giderler de aksi öngörülmedikçe eşit karşılanacak giderler arasında yer alır. Kat maliki bu ortak yerleri kullanmadığını iddia ederek ödeme yapmaktan kaçınamaz. Yani birinci katta oturan kişi asansör kullanmadığı iddiasıyla asansör giderlerine katılmamazlık yapamaz.
Binadaki tamirat gerektiren ortak alanın tamiri için giderler bütün maliklerce karşılanır ancak eğer bu arıza maliklerden birisinin kusuruyla ortaya çıkmışsa gene bunu malikler ortaklaşa öder. Böyle bir durumda diğer malikler kusuru olan malike rücu eder.
Apartman ve site yönetimi ile ilgili uyuşmazlıklar nasıl çözülür?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi, apartman ve sitelerdeki uyuşmazlıkların hukuki olarak çözülmesi için önemli bir araçtır. Bu madde, kat maliklerinin arasındaki anlaşmazlıkların sulh yoluyla çözülmesini hedeflerken, hâkimin müdahalesi ise uyuşmazlıkların çözümü için son çaredir.
Ancak, bazı durumlarda kiracıların da kendilerini ilgilendiren konularda hâkimin müdahalesini talep etmeleri mümkündür. Örneğin, bir kiracı apartman yönetim kurulu tarafından alınan bir kararın kendisini ilgilendirdiğini düşünüyorsa ve bunun yasal dayanağının olup olmadığını sorgulamak istiyorsa, hâkimden müdahale talep edebilir.
Kiracıların böyle bir talepte bulunabilmesi için, konunun doğrudan kendilerini ilgilendirmesi gereklidir. Ayrıca, kiracıların uyuşmazlığın çözümünde kat malikleri kurulunun yeterli olmadığını göstermeleri de gerekebilir. Bu koşulların yerine getirilmesi durumunda, kiracıların hâkimin müdahalesini talep etmeleri mümkündür.
Ancak, bu tür taleplerin kabul edilmesi her zaman garanti değildir ve hâkimin takdirine bağlıdır. Bu nedenle, kiracıların hukuki haklarını tam olarak anlamaları ve bir avukatla danışmaları önemlidir.
Sonuç olarak, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi hem kat maliklerine hem de kiracılara uyuşmazlıkların çözümü için farklı Hâkimin müdahalesi, son çare olmakla birlikte, tarafların hukuki haklarını korumak için önemli bir araçtır.